Aumenta la construcción de vivienda en San Diego, ¿está a la par que la demanda?

SAN DIEGO, California —  Los desarrolladores del condado de San Diego han logrado aumentar constantemente la construcción de viviendas este año a pesar de la escasez de mano de obra y de suministros.

En los primeros nueve meses del año se han tramitado 7646 permisos de construcción, según datos del Consejo de Investigación Inmobiliaria del Sur de California publicados el miércoles. Esto supone un aumento del 14.3 por ciento respecto al mismo periodo del año pasado e incluye todos los tipos de vivienda: unifamiliares, departamentos, casas adosadas y condominios.

Es posible que el condado de San Diego pueda construir más de 10 mil viviendas en 2021, una hazaña que no se lograba desde 2006, pero el último trimestre tiende a ser un poco más lento para la construcción. Los analistas de la vivienda dicen que el incremento en los precios de la vivienda a lo largo de la pandemia, así como el aumento de los precios de las rentas, han motivado a los promotores a conseguir que se construyan viviendas a pesar de los obstáculos.

Lori Holt Pfeiler, directora general de la San Diego County Building Industry Association, dijo que parecía que los permisos de construcción podrían llegar finalmente a 10 mil este año. Señaló que aún no se alcanzarían las proyecciones de las necesidades de vivienda de la Asociación de Gobiernos de San Diego, de alrededor de 21 mil viviendas al año.

“Hemos cubierto aproximadamente la mitad de las necesidades”, dijo.

Pfeiler atribuyó a los constructores el mérito de haber superado un proceso de autorización a menudo difícil para construir más que el año anterior.

Nathan Moeder, director de London Moeder Advisors, analistas inmobiliarios locales, dijo que la cifra ideal de construcción en el condado de San Diego sería de 12 mil a 13 mil viviendas al año para mantener el ritmo de crecimiento de la población. Sin embargo, dijo que eso supone que la región no ha estado construyendo pocas viviendas durante décadas. Moeder dijo que para compensar las pérdidas se necesitarían entre 20 mil y 30 mil unidades al año durante una década.

“No se trata de un momento de autocomplacencia porque este año haya más (permisos de construcción)”, dijo.

El aumento de la vivienda ha sido una prioridad política en toda California durante varios años, pero los niveles de construcción se han mantenido más o menos igual. De 2015 a 2020, el condado construyó aproximadamente 9000 viviendas al año. Eso es menos que en el apogeo del auge de la vivienda, cuando el condado de San Diego construyó 17 306 casas en 2004.

Moeder dijo que el desafío es que la región se ha quedado prácticamente sin tierra zonificada para la vivienda, dejando solo el desarrollo de relleno. Dijo que, a menos que se destine más terreno a la construcción de viviendas en otras áreas, como las partes no incorporadas del condado, las conversaciones en torno a la construcción de viviendas en San Diego probablemente serán las mismas durante los próximos 50 años.

Los precios de los materiales de la vivienda - madera, hormigón, yeso (utilizado en el yeso y paneles de yeso), el acero - fue hasta el 12.2 por ciento anual en octubre, dijo la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Moeder dijo que el aumento de los precios de los alquileres ha hecho que los constructores sigan adelante con los nuevos proyectos a pesar de los costes añadidos.

El alquiler medio en el condado de San Diego fue de 2.139 dólares al mes en el tercer trimestre, dijo el rastreador de bienes raíces CoStar, un aumento del 13 por ciento en un año. Marca el mayor salto anual en los precios de alquiler que CoStar ha rastreado en los registros que se remontan a 2001.

Hubo 4975 permisos multifamiliares -principalmente departamentos- en los primeros nueve meses, un aumento de casi el 20 por ciento con respecto al año anterior.

Los proyectos más importantes que se completaron o iniciaron este año fueron las torres Broadway de 320 unidades en East Village, Alexan Gallerie de 284 unidades en Mission Valley, Modera San Diego de 368 unidades en East Village, Society Bradbury de 840 unidades en Mission Valley, Alexan Gallerie de 617 unidades en Diega en el centro y el complejo Gravity de 325 unidades en Grantville.

Los permisos para viviendas unifamiliares también aumentaron en lo que va de año con 2671 permisos, un incremento del 6.2 por ciento. La mayor parte de la construcción de nuevas viviendas se centró en la comunidad Otay Ranch de Chula Vista y en Valley Center. Los precios de las viviendas de nueva construcción siguen aumentando. Por ejemplo, las nuevas viviendas unifamiliares en el proyecto Cantamar en Otay Ranch muestran casas de tres dormitorios que se anuncian a partir de los “poco menos de 1 millón de dólares”.

El condado de San Diego no es el único con escasez de viviendas en Estados Unidos y en todo el mundo. Muchos de los problemas en todo el país están vinculados a una gran desaceleración tras el colapso del mercado de la vivienda durante la Gran Recesión.

En su esfuerzo por introducir una nueva legislación en materia de vivienda, el gobierno del presidente Biden ha citado datos de la Reserva Federal que mostraban que las viviendas iniciadas como proporción de la población disminuyeron aproximadamente un 39 por ciento en el periodo de 15 años comprendido entre enero de 2006 y junio de 2021.

La escasez de viviendas a nivel internacional está ligada al crecimiento de la población y los expertos en vivienda de San Diego se ríen de algunas soluciones por considerarlas políticamente imposibles. Una de las ciudades de más rápido crecimiento del mundo, Lagos (Nigeria), está construyendo una adición a la ciudad llamada EKO Atlantic que se construye desenterrando tierra del océano y creando una nueva sección de la ciudad que, según se dice, tiene espacio para 250 mil residentes. Hong Kong, la ciudad más cara del mundo, ha trazado planes para una Metrópolis del norte para 2.5 millones de residentes en un zona utilizada ahora para fines principalmente agrícolas.

Ambos proyectos tienen críticas de ambientalistas, especialmente Lagos con la subida del nivel del mar. Los proyectos del condado de San Diego en terrenos no incorporados se enfrentan a menudo a luchas medioambientales propias.

En octubre, un juez de San Diego se puso del lado de Sierra Club y otros grupos ecologistas para parar la construcción de un proyecto de 1119 viviendas cerca de Otay Ranch debido a la preocupación por los incendios forestales y otros factores, como el aumento de emisiones de efecto invernadero del proyecto.

Pfeiler dijo que no solo las viviendas a gran escala pueden marcar la diferencia. Dijo que la mayoría de los habitantes de San Diego que llegan a ser propietarios de una vivienda quieren una casa unifamiliar y eso es posible conseguirlo sin construir en lotes gigantescos. Por ejemplo, dijo que las viviendas unifamiliares más pequeñas podrían encajar bien en las zonas de crecimiento de Ramona, Fallbrook y Spring Valley.

La mayor parte del sur de California vio repuntes en la construcción este año con un aumento del 21.6 por ciento respecto al año pasado.

El condado de Los Ángeles construyó la mayor cantidad de casas nuevas, 18 179, en los primeros nueve meses - un aumento del 25.5 por ciento. Le siguió el condado de San Diego con 7646.

El condado de Riverside fue el tercero que más construyó, con 5959, pero en realidad disminuyó un 10.9 por ciento. El condado de Orange construyó 5911, un 37.9 por ciento más; el condado de San Bernardino construyó 533, un 64.2 por ciento más; el condado de Ventura construyó 780, un 13 por ciento más; y el condado de Santa Bárbara construyó 413, un 44 por ciento más.

Los datos de los permisos de construcción del sur de California que aparecen en el informe del cabildo son proporcionados por el Consejo de Investigación de la Industria de la Construcción, que se pone en contacto con los 58 condados y 538 ciudades de California para obtener los datos de los permisos.

A veces son diferentes de los datos del censo, ampliamente utilizados, que proporcionan estimaciones y han sido criticados por su amplio margen de error.